新着情報
What's New
☆山梨の不動産投資情報☆vol.1
山梨の不動産投資・購入セカンドオピニオンの中村です。
記念すべき第１弾投稿は、
JR身延線「甲斐住吉」駅徒歩３分戸建住宅（５DK）
最近、なかなか「これはっ！」って物件が少なく、あっても本当に足が早いんですよね。
山梨でも副業大家さんがここ２～３年でかなり増えました。
特に５００万円以下程度の低価格帯の戸建物件は奪い合いですね（苦笑）
恐らくこの物件も早いもの勝ちになるんじゃないでしょうか。
さてさて、それでこの物件をどういった目線で見るかですね。
この物件のポイントは、
【利便性の高い立地】マイナー路線とは言え、甲斐住吉駅徒歩３分・ドラッグストアまで徒歩２分・国道２０号まで車ですぐ
【新耐震】昭和57年3月築
【5DK】和室３、洋室２
この３つで、特に立地がいいですね！
次にこの物件をどういった改修をし誰に貸すかですが
【改修内容：総額200万】
実際にみてみないとなんとも言えませんが、概算で考えてみます。
・壁紙・畳交換・一部フロアタイル重ね張り・クッションフロア等内装で100万程度
・外壁塗装で80万程度
・その他20万
【誰に貸すか】
・立地・新耐震・間取りを考えると、障害福祉事業所が借りたいような物件ですね！
で、実際にシミュレーションしてみると…
不動産取得税・登録免許税・固定資産税等租税公課、改修費、仲介手数料等全て含めて総額545万円で、表面でなく実利回りで約１５％。
悪くないですね！
路線価で考えても、39千円/㎡なので496万円。
ほぼほぼ売値＝土地値
いいんじゃないでしょうか！
あとは、２台では駐車場不足なので、４～５台分駐車場確保したいですね。
５台×3500円＝17500円
事業者からしても家賃１０万円＋駐車場代1.75万円の11.75万円/月なら悪くないかと。
実際に借りたい事業者さんも候補がおりますし、改修業者さんも良い業者さん紹介できますので、なんかあればご相談ください！
【2023.5/17追記】
本日内見に行って参りましたが、想定外のことが３点。
（１）外壁からの雨漏りが酷く…でも隣家との距離が近く…足場が掛けられても外壁補修にだいぶ費用がかかりそう。
（２）白蟻の痕跡がみられ、対策が必要。
（３）想定以上に内装改修費用がかかりそう。
以上を踏まえ改修費を１５０万円追加し、再シミュレーション。
すると、実利回りは12.37％。
住宅より借り手が見つけにくい中でこの利回りだと、個人的にはあまり気が進みませんね。
購入おすすめ度★☆☆☆☆
先日公開となった競売のあの物件を狙っていきますかね。
この物件に関しては、入札期間終了後にまた情報を公開していきたいと思います。