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山梨の不動産投資・購入セカンドオピニオンの中村です。

さて、第２弾投稿は、

甲府市川田町1100坪超　貸駐車場・店舗競売物件

これは、正直かなりオススメです。私もキャッシュがあれば…

競売物件でも年に数件しかないようなトキメキを感じます。

その根拠を解説していきますね。

この物件のポイントは、

【希少性のある広大な敷地】隣接するサンコーレ甲運は、215世帯入居可能な温泉付き大型マンション。にも関わらず、専用の駐車場がないんです。

【貸駐車場として稼働中】現状97区画のうち85％程度稼働中。

【第三者名義の建物２棟】過去の法人分割等の兼ね合いから、89.25㎡・140.62㎡の２棟の倉庫が第三者名義として現存。

この３点です。

【希少性のある広大な敷地】と【貸駐車場として稼働中】が強烈に魅力的ですね。

実際に、「代替性がない」というのが何よりも強みでしょう。

サンコーレ甲運とその隣のモナーク甲府の住民駐車場は、本物件も含め大型駐車場２件（もう一件は84台分）と小型駐車場２件（10台分・20台分）で賄われているわけです。

これら全ての駐車場併せても１世帯１台分の確保がやっとという感じなんですね。（別荘やリゾート物件としてお使いの方が多いからでしょうか）

サンコーレ甲運は管理も行き届いており、空きが出てもすぐに埋まるような人気なマンションなので、しばらく安泰です。

因みに大型駐車場の一部が分譲地になるようなことがあれば…

どういう状況になるかは容易に想像できますね。

本物件の所有者は、このあたりの駐車場事情のある意味ゲームチェンジャーにもなれてしまうんですね。

こういうことまで想像すると、「本当に不動産は面白なぁ～」って思いますよね。

さて次のポイント

【第三者名義の建物２棟】をどう見るかです。

これは地主からしたら、土地利用権のない者の建物が勝手に建っているわけだから、

借地料の請求・建物の取り壊し要求等交渉して解決していけばよく、さほど大きな問題はないように思います。

しかし、ここに大きな問題が！

本物件購入に当たり、融資を利用しようと担保設定する際、第三者所有建物があることが大きなネックとなってしまいます。

第三者所有建物がある土地に対して、金融機関は基本的に融資はしてくれないんです。

ここが、本物件の大きなポイントです。

つまり、本物件購入するには、入札金額＋登録免許税等諸費用　合計4600万円以上をキャッシュで用意しなければならないんです。

これだけのキャッシュを用意し、入札する方が現われるか否か要注目です！

因みに、競売資料を基に購入シミュレーションしてみると、こんな利回りになります。

川田町サンコーレ駐車場等

不動産取得税・登録免許税等全て含めて総額約4700万円で、表面でなく実利回りで16.08％。

空室・滞納等考慮したかなり控えめな実利回りでも12.72％。

いいですね！

駐車場部分は、改修費用等基本的にないのがいいですよね！

手堅い投資です。

簡易的単純路線価で考えても、40千円/㎡なので155,442千円。

いいんじゃないでしょうか！

購入おすすめ度★★★★★

【※6/9追記】

融資は難しいと思っていましたが、融資してくれる金融機関があり、実は今回入札してみました！

6/15の開札を待ちたいと思います。

融資してくれる金融機関があるならば、きっと競合多数で、落札できない可能性も高いですが…
あまり期待せず、開札結果を聞きに行ってこようと思います！